Павел Моисеев, директор компании M2Capital.
Каждый год неумолимое приближение весны, а следом за ней и такого, какое оно есть, нежаркого балтийского лета означает пробуждение на рынке недвижимости в самом культовом и самом обсуждаемом, избалованном дорогими сделками, усыпанном надеждами и иллюзиями юрмальском побережье.
Катализатором процесса традиционно выступает приближение активного туристического сезона, который каждый раз вселяет надежду на приток новых краткосрочных и долгосрочных гостей, арендаторов, в идеале — постоянных жителей и во всех случаях — новых денег. Денег, приходящих извне, а значит, более масштабных, «лёгких на подъем». Коррекция программы ВНЖ ожидаемо откорректировала и рыночную ситуацию. Количество сделок чувствительно сократилось, количество объектов, выставленных на продажу/аренду, увеличилось, сроки экспозиции удлинились. Число скептиков, уныло взирающих на таблички sale/rent, — подросло. Но даже визуальный осмотр юрмальской золотой мили наглядно свидетельствует: курорт упорно прирастает новыми квартирными домами и особняками.
1. Элитный Дефицит
Было время, когда чуть ли не весь юрмальский новострой, ну за исключением редких совсем уж экономичных проектов, по амбициям и ценообразованию готов был претендовать на некую элитность. Сейчас вода отстоялась, муть осела, в сухом остатке — совсем небольшое число не просто дорогой, а действительно эксклюзивной недвижимости, отвечающей всем современным требованиям к жилью такого класса. Если отфильтровать предложение на первичном рынке по принципу: место, индивидуальность и статусность проекта, качество строительства, уровень отделки, обоснованная высокая ценовая позиция, которая в дополнение позволяет осуществить функцию первичного отсева (face-контроля), готовность к проживанию, то останется буквально пара проектов на 1-й линии, включая и приводимый здесь статусный проект Pine Beach. Pine Beach— это эксклюзивное место на проспекте Дзинтари. 100 метров до моря и всего семь минут ходьбы прямо по пляжу до концертного зала.
Современная архитектура, закрытая и охраняемая территория со своей детской площадкой. Пафосное и просторное фойе с атриумом.
В доме всего восемь квартир. Все достаточно большие, из-за чего конечная стоимость объекта достаточно высока, однако в пересчете на квадратный метр цифра будет более привлекательной, чем у непосредственных конкурентов.
Одна из лучших и самых больших квартир в Юрмале (477 кв. м, из них 217 кв. м — две террасы, одна из которых с прямым видом на море), редлагается с полной отделкой. Владельца ждут: огромная гостиная с камином, две спальни со своими ванными комнатами, большая гардеробная и кабинет с выходом на террасу.
В этом сегменте никогда не бывает ажиотажного спроса, но не бывает и ажиотажного предложения. Как следствие — цены на реальный эксклюзив устойчивы. Практика показывает, что
такой товар, несмотря на цену с шестью нулями, не остается без внимания. Какие выводы можно сделать накануне очередного потепления? Обвального падения цен не произошло, на фоне «отредактированных» позиций яркими звездами сияют отдельные жемчужины, стоимость которых исчисляется 5-6 и даже пресловутыми 10 тысячами евро за квадратный метр. Великий жизненный принцип — на каждый товар найдется свой купец — действует в обе стороны: потенциальный покупатель обязательно найдет то, что ему нужно, и получит это (если не будет пытаться купить действительно ценный real estate «за лимонад»), продавец рано или поздно продаст то, что хочет продать, — если будет способен адекватно оценить свое имущество.
Спрос на очень дорогую недвижимость для рынка крайне полезен, так как свидетельствует о перспективности курорта и позволяет держать достойный средний уровень для более скромных, но тоже весьма респектабельных объектов. О них — дальше.
2. Серьезный размер по Несерьезной цене
Для опытного покупателя недвижимости всегда особое удовольствие найти не просто адекватный, а слегка недооцененный объект. Здесь надо либо обладать определенной цепкостью и на протяжении длительного времени внимательно следить за рынком. Либо, что проще, — иметь квалифицированного консультанта, которому можно доверять и который не будет заинтересован сорвать максимально возможный гонорар в разовой сделке, но выберет позитивные и долгосрочные отношения с клиентом. Опасность таких объектов может заключаться в том, что у них есть некий скрытый подвох: неочевидная география, отсутствие солнца, шумные соседи, да мало ли может быть факторов, которые способны подпортить жизнь и настроение. Однако причиной ценовой «редукции» могут быть просто жизненные обстоятельства владельцев, а также трезвая оценка ими своей недвижимости, рыночной ситуации и сроков для решения поставленной задачи. Сейчас на рынке стали появляться объекты с очень интересной характеристикой: это та недвижимость, которая еще недавно находилась в самом премиальном сегменте, а сейчас не то что бы «устала», а просто уступила место новым чемпионам. Например, пентхаус (на снимках на этой же странице) в комплексе новостроек «Аристо»находится в (Лиелупе), в месте с растущей привлекательностью. Она только укрепится после долгожданной реконструкции Лиелупских кортов, начатой в конце 2017 года.
Пентхаус с внутренней площадью 172 кв. м имеет просторную гостиную, кабинет, четыре спальни, что, кстати, встречается крайне редко,
две большие и солнечные террасы площадью 122 кв. м. Еще в 2014 году его рыночная стоимость вместе с двумя парковками составляла почти миллион евро. Сейчас его можно приобрести за 550 000 евро, что соответствует 2300 евро за кв. м. И это редкое «окно возможностей», так как на сегодня рыночная цена квадратного метра в этом комплексе составляет 4000 Евро.
3. Не упусти—подешевело!
То же наблюдение можно отнести и к сектору частных домов. Если страна празднует свое столетие, то активному рынку новой жилой недвижимости в Юрмале никак не больше четверти века, и развивался он волнами. Соответственно все чаще начинают появляться такие перспективные для премиального сегмента объекты, как недвижимость прежних «волн». Цена на них может принципиально отличаться от элитарного и по-прежнему единичного новостроя, а предлагаемое качество жизни тем не менее будет на обоснованно высоком уровне. Выиграет в данном случае тот потенциальный продавец, который сможет без иллюзий оценить свою собственность и пойти навстречу заинтересованному покупателю. Например, цена стильного дома в начале улице Капу, который мы приводим здесь как пример, упала в два раза. Дом — со свежим ремонтом, каминным залом, четырьмя спальнями, двумя кухнями, большим кабинетом, своей баскетбольной площадкой в окружении респектабельных соседей, всего в 100 метрах от моря. К тому-то, есть согласованный проект на увеличение площади еще на 200 метров. Купить такой дом в этом месте, в отличном состоянии по сегодняшней цене, будет значительно дешевле, чем построить новый. При этом сэкономить три года жизни и 100 килограмм нервов. А это дорогого стоит.
И это может служить хорошим знаком для потенциальных заинтересованных лиц. Время делать выбор, пока его не сделал кто-то другой. Подводя итог вышесказанному, следует отметить: на юрмальском рынке действительно наблюдается серьёзная коррекция, даже расслоение. Прежде всего это касается просто недвижимости и недвижимости класса люкс. Таких объектов совсем не много. Но и покупателей подобной недвижимости весьма ограниченное число. Покупательский ресурс для первой позиции потихоньку пополняется за счет внутреннего рынка, а вот для второй, как правило, нужны более серьезные внешние ресурсы, приток которых, к сожалению, зависит не только от экономических показателей.
Однако повод для здорового оптимизма есть: на встречном курсе покупатели и продавцы обязательно найдут друг друга! И опытный проводник
им в помощь!
m2capital.lv